Moratorio en desahucios
Cuando el Alcalde Dan Rivera anunció por primera vez la moratoria sobre los desalojos, fue inmediatamente malentendido. La gente llamaba a las estaciones de radio diciendo que no tenían que pagar el alquiler porque “el alcalde lo dijo”. Incluso aquellos con Sección 8 dejaron de pagar su porción mínima de la renta.
Después de un par de meses, se dieron cuenta de que el Alcalde Rivera quería decir que los desalojos que ya estaban en progreso tendrían que esperar hasta que se resuelva la situación actual con COVID-19. Aun así, algunos propietarios y administradores de edificios tuvieron que ponerse duros con sus inquilinos. Si dependían de la Sección 8, tenían que ser amenazados con llamar al gobierno para suspender esos pagos si insistían en no pagar su parte.
Es difícil entender la razón de la falta de pago porque aquellos trabajadores que quedaron desempleados como resultado del cierre de empresas, ahora están cobrando desempleo más $600 por encima. Los jubilados y las personas que reciben asistencia pública o SSI continuaron recibiendo sus beneficios mensuales más el estímulo del gobierno, por lo tanto, no hay razón para quedarse corto en esta obligación mensual.
Después de todo, hay un porcentaje de residentes que han visto su mundo derrumbarse hasta el punto de tener que depender de los bancos de alimentos y la generosidad de los demás. Esas son las personas invisibles que trabajan por debajo de la mesa o que carecen de los documentos necesarios para cobrar el desempleo, teniendo que recurrir a organizaciones benéficas.
Desperdiciando nuestro dinero
Después de que el Concejo Municipal de Lawrence aprobó la Moratoria sobre los Desalojos, el alcalde decidió ingresar a un nuevo campo que me temo que será contraproducente. Después de mucha deliberación y votación, el 7 de abril, se “engavetó” (tabled) y no se volvió a mencionar. Como existe la posibilidad de que alguien en el concejo intente hacerlo, quiero darle mis ideas.
La ciudad recientemente asignó $150,000 dedicados a crear un fondo de defensa legal para proporcionar asistencia legal a “inquilinos desalojados injustamente” de viviendas en Lawrence. Estoy segura de que los tres abogados de la ciudad probablemente no podrán mantener un calendario de litigios dedicado a acciones civiles ante el Distrito y los Tribunales de Vivienda para satisfacer seriamente la demanda o la especialidad.
El hecho es que algunas personas se han retrasado en sus alquileres y ahora, Lawrence ha decidido ingresar al negocio de defensa de inquilinos. Merrimack Valley Legal Services todavía está en el 170 Common Street y Northeast Legal Services está en el 50 Island St.
Cuando escuché por primera vez que se discutía eso en la reunión del concejo, pensé que los fondos de los contribuyentes se estarían utilizando para eso. Entonces, al estar limitada en mi conocimiento legal, consulté con algunos amigos abogados y mi fiel compañera la Internet, y descubrí muchas cosas.
Una de las preocupaciones que no se ha considerado completamente es la exposición de responsabilidad civil y financiera que resulta de intervenir en un caso civil en el que la ciudad puede no tener la capacidad para ingresar. La respuesta de la ciudad es que una razón para la representación se establece por la relación que surge por la propiedad arrendada se encuentra en Lawrence.
Otras afirmaciones de la ciudad serán que la ciudad tiene un papel regulador e interés para asegurar que los propietarios cumplan con la ley de desalojo. Este argumento es una verdadera “pista falsa” porque ese no es el trabajo de la ciudad, ese es el trabajo de los tribunales.
Ambos argumentos fallan y son miopes principalmente porque una vez que la ciudad está involucrada en un litigio, su función ya no es “reguladora” porque la ciudad se convierte en una parte en todos los casos en que aparecen o intervienen del lado del inquilino como parte. El esquema somete a la ciudad y al dinero de los contribuyentes a reclamos de los propietarios contra la ciudad por acciones ilegales. Pueden incluir contrademandas por represalias de la ciudad que supuestamente están tomando medidas contra el dueño de una propiedad porque no cumplieron con las regulaciones de la ciudad. Podría ser que no obtuvieron un permiso de ocupación, no cumplieron con las regulaciones de la ciudad, no pagaron impuestos, no pagaron mejoras, o cualquier otra acusación que pueda afirmarse que muestra una intervención inadecuada.
Los propietarios más conocedores pueden incluso alegar que la ciudad está apuntando solo a ciertos propietarios como represalia política por otras razones que no tienen límites. Una pregunta que no ha sido pensada por la ciudad es: ¿Qué sucede cuando la ciudad es encontrada responsable y un juicio de dinero entra en contra de la ciudad por cualquier reclamo sostenido después del juicio”?
La primera defensa disponible para la ciudad [y que probablemente se reclame] es que la ciudad está exenta de juicio como entidad soberana del gobierno de Massachusetts. Esa defensa falla porque la ciudad no está exenta de las acciones que toma “fuera del alcance de su autoridad”. El “alcance de la autoridad” en este caso no está definido por la Ciudad de Lawrence, sino por la Ley del Estado, que tiene una serie de leyes de propietarios/inquilinos y casos que están disponibles para las partes en cualquier acción de propiedad civil, y no extiende esa autoridad a interventores voluntarios. En otras palabras, la ciudad “eligió” interponerse en un litigio entre propietarios e inquilinos sin ninguna base o autoridad legal.
Otro enigma más desconcertante es que la Ciudad de Lawrence está utilizando el dinero de los contribuyentes para defender a los inquilinos contra los propietarios que pagan impuestos por la propiedad y los utilizan en su contra. En otras palabras, los propietarios están pagando a la ciudad para defender al inquilino/oponente en una demanda contra ellos mismos. Como mínimo, esto crea no solo una “apariencia de incorrección”, sino un “conflicto de intereses” absoluto.
La Ciudad de Lawrence debe ser excluida de cualquier acción contra los propietarios de Lawrence con la premisa de que la ciudad está utilizando ilegalmente fondos de los contribuyentes para demandar a los mismos contribuyentes o propietarios en una causa de acción privada. Este problema probablemente se planteará ante el tribunal junto con un reclamo de costos y honorarios de abogados que se evaluarán contra la ciudad por un fallo negligente.
Este esquema crea una responsabilidad que abrirá los “bolsillos profundos” de los contribuyentes de la Ciudad de Lawrence, quienes serán “intervenidos” para pagar los “juicios” incurridos por la ciudad que pueden ser considerados “responsables” en un caso de propietario/inquilino donde el propietario/dueño puede estar representado de manera competente y tener éxito al igual que el caso fallido contra el abogado DiAdamo, quien obtuvo un acuerdo de 3 millones de dólares contra el enjuiciamiento ilícito de la ciudad.
La ciudad quiere sumergirse nuevamente en el área de litigios entre propietarios e inquilinos. Una de las reglas de litigio que todos los abogados saben es que pierde más de lo que gana, y debido a que lo hace, debe tener suficiente dinero para pagar el costo del litigio que debe pagarse continuamente para poder ser “el último en pie”. Los litigios requieren un compromiso interminable de tiempo y dinero dedicado a la experiencia legal, que requiere principalmente dinero que será necesario para pagar abogados, honorarios, sentencias, apelaciones y costos asociados con litigios civiles.
Aunque la ciudad puede argumentar que esta es una causa justa para intervenir en nombre de los “inquilinos inocentes” enredados contra los “propietarios malvados” que están utilizando desalojos de “autoayuda” y otros medios ilegales para sacar a los inquilinos de su propiedad durante circunstancias económicas severas causadas por COVID-19 que pueden haber resultado en la pérdida de empleos, pérdida de ingresos, divorcio, lesiones, enfermedad, hospitalización de COVID-19 y muchas otras razones.
Todos los inquilinos afectados por estas graves repercusiones merecen la mejor defensa legal que se pueda proporcionar, razón por la cual se crearon los Servicios Legales de Merrimack Valley, los Servicios Legales del Nordeste y Massachusetts Bar Foundation y otras organizaciones similares financiadas con fondos públicos para proporcionar representación legal a inquilinos con un equipo de abogados extremadamente competentes y bien entrenados expertos en derecho de propietarios/inquilinos y su práctica y procedimientos ante los tribunales.
Las razones por las cuales cualquier municipio puede tratar de ayudar a los inquilinos a interponerse como un aliado de los inquilinos desalojados injustamente no es mucho más que una “señalización de virtud” oportunista durante una pandemia que tendrá serias consecuencias financieras, ninguna de las cuales será pagada por los funcionarios que crean el idea mal concebida, pero utilizará los fondos de los contribuyentes para rescatarlos cuando falle.
Estas preguntas deben considerarse: “¿Qué casos serán seleccionados para la intervención de la ciudad?” “¿Qué criterios se utilizarán en la selección de casos?” “¿Los casos serán ‘referencias’ y ‘quién está revisando las referencias’? Las agencias de defensa pública dedican más que tiempo y esfuerzo significativos para asegurar que haya un amplio apoyo de oficina para los abogados y clientes del personal para asegurar que se proporcione una representación legal que exceda el mero mínimo de “representación competente”.
El costo de proporcionar el asesoramiento, el personal, los materiales, el equipo de oficina, la capacitación y muchos otros elementos necesarios para operar una firma de abogados que ofrece representación en un área legal especializada requiere mucho tiempo y es costoso y requiere un nivel de dedicación que la Ciudad de Lawrence es no está equipada para proporcionar sin expandir su personal legal actual o externalizar todos los litigios de propietarios/inquilinos a una firma externa. Esto solo aumentará los costos de las operaciones utilizando el dinero de los contribuyentes para litigar contra los propietarios de Lawrence.
Siempre me parece interesante cuando alguien en los servicios públicos se ofrece a “ayudar” cuando en realidad solo se está “ayudando a sí mismo”. El año que viene votaremos por un nuevo alcalde y alguien obtendrá “ventaja” gracias a nuestro dinero.
Hablando del mal uso de nuestro dinero…
Carlos Morel, el Coordinador de Reciclaje, tiene un camión de la ciudad para su uso personal. A veces está estacionado frente a su casa; otras, lo han visto cabalgando alrededor de Methuen. La peor infracción fue ir a Lowe’s en Salem, New Hampshire a devolver una mesa que la Concejala Celina Reyes había comprado, ¡y ella estaba en el camión con él!
Las reglas son muy claras con respecto a los vehículos de la ciudad. Nadie que no sea un empleado de la ciudad debe estar en ellos. Los empleados se han visto en problemas por eso en el pasado, pero este tipo es inmune. Recoge la basura en algún lugar y la bota en el patio del Departamento de Obras Públicas.
Él no es el único; Dan Mackland Rivera, el hermano de Dan hace lo mismo. Él también está protegido.
Memorial Day
La Conmemoración de Memorial Day será a través del Canal 8. ¡Qué desperdicio! Déjenme saber si lo ven y lo que piensan.
