El Negocio de la Vivienda en Massachusetts y la Regulación del Mercado de Alquiler de Bienes Raíces Residenciales
Por Tomi Michel
Boston, MA — En la mañana del 29 de mayo de 2024, después de desayunar, me dirigí a la Biblioteca Estatal de Massachusetts, ubicada dentro de la Casa de Estado. Mientras caminaba por la empinada acera de la calle Beacon, acercándome al edificio público con cúpula dorada del vecindario de Beacon Hill, noté una manifestación en sus escalones de entrada principal. Estimaba cien personas, que vestían camisetas azules y sostenían carteles que decían “Estabilidad de Vivienda para Familias,” “No a los Veteranos Sin Hogar” y “El Alquiler está Demasiado Maldito Alto.” Pronto me di cuenta de que esto era obra de la Organización de Abundant Housing, identificada por los logotipos en los materiales de mercadeo.
Caminé hacia el medio de la reunión y vi caras conocidas. Primero, el ex candidato al Consejo Municipal de la Ciudad de Haverhill, Mike Morales, y luego, la ex miembro del Comité Escolar de Lawrence, Kassie Infante, quien se desempeña como Directora Asociada de Operaciones de la organización. Mientras ella dirigía el evento llamado “Día de Cabildeo,” nos saludamos. Intenté continuar mi camino, pero ella me detuvo y dijo: “¡Oye! ¿Por qué no te quedas? Después de la manifestación afuera y la alineación de los oradores, entraremos a la Casa de Estado para convencer a los legisladores de apoyar la iniciativa de unidades de vivienda accesorias.” Pensé para mí mismo: “¿Cabildeo? Esto está muy en mi área.” Acepté, y poco después, vi a alguien levantando un cartel que decía “Proyecto de Ley de Casas Móviles S897/H1359.” Entonces me dirigí a agarrar un cartel para mí.
El mercado inmobiliario en los Estados Unidos es uno de los sectores más importantes de la economía nacional, junto con la tecnología, la salud, los servicios financieros, la manufactura, el comercio minorista, la energía y la agricultura. Con $236.4 mil millones en ingresos (según IBISWorld), es más grande que toda la economía de Grecia, cuyo Producto Interno Bruto es aproximadamente $224 mil millones. Las ventas residenciales representan $186.5 mil millones y las ventas comerciales $49.2 mil millones.
En Massachusetts, el tamaño del mercado inmobiliario es de $5.1 mil millones, con 17,099 negocios operando en la industria del corretaje. Mas a pesar del tamaño del mercado, Massachusetts actualmente experimenta un déficit de vivienda, con la Oficina del Censo de los EE. UU. informando 3,045,948 unidades de vivienda contra una población de 7,001,399 al 1 de julio de 2023.
Este déficit es provocado por factores como una población que crece desproporcionadamente debido a la inmigración, el espacio limitado de tierra considerando la geografía de Massachusetts (en comparación con el estado de Texas), leyes de zonificación que restringen nuevos desarrollos inmobiliarios, el alto y creciente costo de la vivienda y la disparidad de ingresos. Sin embargo, la situación actual no es un evento inesperado de fuerza mayor; hay una historia detrás de esto, una historia en la que el gobierno ha jugado un papel principal.
El sector público como institución, a nivel nacional, estatal y municipal, ha dejado un legado tangible y desastroso que ha impactado de manera irrazonable y perjudicial a las comunidades de color a través de la práctica discriminatoria de la vivienda conocida como “redlining” (línea roja). En su libro “El Color de la Ley,” Richard Rothstein explica en detalle cómo el gobierno, a través de políticas y directrices, apoyó a bancos y compañías de seguros para rechazar o limitar hipotecas y servicios relacionados con la vivienda en ciertos vecindarios debido a su composición racial y étnica. Sistémicamente, esto privó a generaciones de la oportunidad de construir riqueza a través del patrimonio inmobiliario y creó y promovió guetos, ahora referidos como “Inner cities.” No fue hasta que el Congreso aprobó la Ley de Vivienda Justa del 1968 que esta práctica se hizo ilegal, con el apoyo y liderazgo de personas como el presidente Lyndon B. Johnson y el reverendo Martin Luther King Jr. Sin embargo, la lucha parece no haber terminado.
Regular los alquileres residenciales en el Estado de la Bahía es crucial para la seguridad e integridad de los ciudadanos. Aunque la vivienda es un derecho humano, también ha sido un negocio rentable. Muchos proveedores de servicios (propietarios) han estado abusando financieramente de sus consumidores (inquilinos) con aumentos de renta pronunciados, entre muchas otras acciones, ahora irrelevantes para este artículo.
Mike Morales, quien es corredor de bienes raíces y se desempeñó como Director Estatal de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Massachusetts, difiere de mis puntos de vista. “Estoy en desacuerdo con el control de rentas por varias razones. Primero, el control de rentas puede desalentar la inversión en propiedades de alquiler, reduciendo el incentivo para que los desarrolladores construyan nuevas unidades de vivienda. Esto puede llevar a una disminución en la oferta general de viviendas, exacerbando la escasez de viviendas a largo plazo. Segundo, los propietarios pueden tener menos ingresos para invertir en mantenimiento y mejoras de la propiedad, lo que lleva a una disminución en la calidad de la vivienda de alquiler. Esto puede resultar en condiciones de vida deficientes para los inquilinos. Tercero, el control de rentas puede crear distorsiones en el mercado al impedir que los alquileres reflejen el verdadero valor de mercado de las propiedades. Esto puede llevar a una asignación ineficiente de la vivienda, donde los inquilinos en unidades con control de rentas pueden quedarse a pesar de mejores oportunidades en otros lugares. Como sabes, me tomo la crisis de vivienda en nuestra región muy en serio, ya que afecta a casi todos los grupos demográficos. En lugar del control de rentas, alternativas como los vouchers de vivienda, subsidios para inquilinos de bajos ingresos e incentivos para que los desarrolladores construyan viviendas asequibles pueden abordar los problemas de asequibilidad de manera más efectiva sin los efectos secundarios negativos.”
Yo, sin embargo, creo que el control de rentas garantizará costos de vivienda accesibles para los trabajadores de bajos ingresos en un estado con un alto costo de vida. Protegerá a las personas de aumentos repentinos de renta, lo que evitará el desplazamiento y la falta de vivienda. Proporcionará seguridad financiera para que las familias puedan asignar dinero a otras necesidades esenciales. Por último, regulará las fluctuaciones extremas en el mercado de alquiler, donde un propietario puede aumentar la renta a un inquilino sin ninguna repercusión. El Proyecto de Ley S897/H1359 es una opción, como muchas otras, que no aborda el problema de raíz: un mercado de alquiler de viviendas residenciales no regulado. Uno donde el poder de negociación está en manos del propietario.
Tomi Michel es columnista de Rumbo. Puede contactarlo en tomi@michelpublicrelations.com.
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